عقد بیع (خرید و فروش)، اوصاف و ویژگی های آن در قانون مدنی

عقد بیع (خرید و فروش)، اوصاف و ویژگی های آن در قانون مدنی

مقدمه
بدون تردید در زندگی همه ی ما روزانه چندین بار برای خرید و فروش اقدام کرده ایم و از خریدهای کوچک در حد خرید از فروشگاه گرفته تا خرید و فروش های بزرگتر در حد املاک و ماشین و کالا و … معاملاتی انجام داده ایم. در این راستا و برای سامان دهی موضوعات پیرامون این معاملات و خرید و فروش ها ، قوانین و مقررات مختص به خود را لازم دارد که قانون مدنی ایران به آن پرداخته است و توانسته نظام حقوقی منسجم و قابل ملاحظه ای تطبیق دهد.
در قانون مدنی که با اقتباس از مواضع اسلامی و شرعی گرفته شده است و از معاملات و خرید و فروش به عنوان عقد بیع نام برده است که مهمترین و رایج ترین عقد در بین سایر عقود است. در حقوق اسلام آن را ام العقود (مادر عقدها) نامیده اند. اهمیت عقد بیع (خرید و فروش ، معاملات) تنها مختص به قوانین اسلام نیست و در سایر نظام های حقوقی دیگر ادیان و دیگر کشورها نیز مهمترین عقد است و بیشترین موضوعات را به خود اختصاص داده است.
یکی از مهم ترین و پر تاثیرترین اعمال روزمره انسان ها بیع است. معاملات علاوه بر این که تاثیر به سزایی در روابط اجتماعی دارد با این عمل نیازهای روزانه و آینده خود را مهیا می سازیم. حال که می دانیم عقد بیع چنان اهمیتی در زندگی انسان دارد باید پیرامون این عقد و موضوع را یاد بگیریم. سیستم مشاوره حقوقی آنلاین دادور به کمک شما آمده تا این مطالب را با زبانی ساده فرا گیرید. در قانون مدنی ایران از ماده ی ۳۳۸ تا ماده ی ۴۶۳ را به عقد بیع و موضوعات پیراموان آن پرداخته است.

عقد بیع در قانون به چه معناست؟
قرارداد یا عقدی است که به موجب آن شخصی، مالی را در ازای مال دیگر به شخص دیگری واگذار کند به نحوی که مالک مال(فروشنده)، مالکیت کالای خود را در مقابل پول یا مالی که دریافت می کند به طرف مقابل(خریدار) انتقال دهد و طرف نیز در مقابل دریافت کالا، پول یا مال خود را به فروشنده بدهد. عقد بیع به محض انشای اراده طرفین تشکیل دهنده ی آن، یعنی بایع و مشتری، تحقق می یابد و دارای اثر حقوقی می شود. بیع در لغت به معنای خرید و فروش و داد و ستد و معامله می باشد.
بیع در ماده ی ۳۳۸ قانون مدنی (ق.م) عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
در این ماده که قانونگذار قصد داشته با به کار بردن واژه ی «عین» مانع از اشتباه مفهوم بیع با موضوع عقد اجاره گردد. اما از سوی دیگر باعث شده در مفاهیم جدید مثل خرید خدمات خلاء مفهومی جدی ایجاد گردد.
بیع در قواعد فقهی به معنای فروختن و از موضوعات عرفیه است و نتیجه ی آن مالکیت عین (مال) به عوض معلوم (مال دیگر) خواهد بود.

برای شکل گرفتن عقد بیع چه موارد و ارکانی لازم است؟

۱) ایجاب و قبول
طبق ماده ۳۴۰ قانون مدنی ، ایجاب، انشای درخواست انجام معامله توسط فروشنده و قبول، اعلام رضایت به معامله توسط خریدار است. مانند آن که فروشنده بگوید این اتومبیل را به قیمت ۲۰ میلیون تومان به تو فروختم و خریدار بگوید خریدم.

۲) متعاملین (طرفین عقد)
بایع (فروشنده) و مشتری طرفین عقد بیع محسوب می شوند و چون به واسطه ی عقد بیع در اموال و دارایی خود تصرف می کنند قانونا” برای انعقاد معامله باید عاقل، بالغ و رشید باشند و قصد و رضایت در انعقاد عقد داشته باشند، زیرا معامله با شخص مست و بیهوش و شخص فاقد قصد باطل است.

۳) ثمن (وجه معامله)
موضوع دیگر عقد بیع ثمن است که از جانب خریدار در مقابل دریافت کالا به فروشنده پرداخت می شود.

۴) مبیع (کالا)
موضوعات عقد بیع، مبیع و ثمن هستند. مبیع کالایی است که از جانب فروشنده به خریدار داده می شود که باید دارای شرایطی باشد، از جمله این که مالیت داشته باشد، قابل خرید و فروش باشد، قابل تسلیم باشد و …

مبیع یا کالا موضوع عقد بیع چه ویژگی های باید داشته باشد؟

۱) هنگام عقد موجود باشد
طبق ماده ی ۳۵۰ و ۳۵۱ قانون مدنی اگر مبیع کالایی مشخص و قابل دیدن و رویت یا اوصاف آن را بیان شده باشد باید در هنگام قراداد موجود باشد. خرید و فروش مال معینی که وجود خارجی ندارد باطل است برای مثال چنانچه کشاورزی یک تُن از گندم های انبار خود را بفروشد بیع در صورتی صحیح است که این مقدار گندم در انبار موجود باشد.

۲) مبیع باید مالیت داشته باشد
عقد بیع در صورتی صحیح است که موضوع آن مالیت داشته باشد و این که مالیت داشتن بین دو طرف عقد کافی است و نیازی نیست که موضوع عقد در میان تمام مردم مالیت داشته باشد. مثال معروف فروختن یادگاری های خانوادگی است، اشیایی که برای دیگران ارزش مادی ندارد ولی قطعا برای او در زمره ی کالاهای با ارزش است.

۳) مبیع باید قابل خرید و فروش باشد
مستند به ماده ی ۳۴۸ قانون مدنی ، بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا” ممنوع اعلام شده، باطل است.

الف) خرید و فروش اموال عمومی به این دلیل ممنوع است که آن مال جزء اموال عمومی است و نمی تواند به مالکیت اشخاص درآید؛ مانند: پل ها، راه ها،باغ های ملی.

ب) گاهی اراده ی مالک می تواند مال متعلق به خود را غیر قابل فروش کند؛ مانند مالی که از جانب مالک وقف شده است و قانونا” بیع مال وقف صحیح نیست.

ج) حفظ منافع عمومی نیز باعث می شود دولت ها خرید و فروش پاره ای از اموال را ممنوع کنند؛ مانند اشیای عتیقه، مواد مخدر، خرید و فروش اسلحه.

۴) مبیع باید معلوم و معین باشد
در ماده ۳۴۲ قانون مدنی هدف از مبیع معلوم آن است که مبیع مبهم و نامعلوم نباشد، خریدار و فروشنده باید بدانند که چه چیزی می گیرند و در برابر آن چه می دهند. و منظور از مبیع معین آن است که مبیع مردد بین دو چیز نباشد.
خریدار و فروشنده باید موضوع مبیع را بشناسند و مبیع جنبه ی احتمالی نداشته باشد. معامله ای که مبیع در آن مبهم یا مردد باشد باطل است. مبیع باید قابلیت تسلیم و انتقال داشته باشد، موضوع بیع باید مالی باشد که فروشنده قدرت بر تسلیم آن را داشته باشد، در غیر این صورت عقد باطل است. هدف از لزوم داشتن قدرت بر تسلیم آن است که مبیع در اختیار خریدار قرار گیرد، اگر فروشنده نتواند مبیع و کالا را در اختیار خریدار قرار دهد اما خریدار خود بتواند به طریقی مبیع را در اختیار بگیرد برای صحت عقد بیع کافی است.

برای صحت عقد بیع چه شرایطی لازم است؟
طبق ماده ی ۱۹۰ قانون مدنی شرایط لازم برای صحت معامله و عقد بیع از قرار زیر است:

۱) اراده (قصد و رضایت)
طبق ماده ۱۰ قانون مدنی اصل حاکمیت اراده ، هرکس در انعقاد قرارداد آزاد است و می تواند طرف معامله ی خود را آزادانه انتخاب کند. خریدار و فروشنده می توانند شرایط و آثار عقد را تعیین کنند و رابطه ی حقوقی خود را همان طور که خود می خواهند به وجود بیاورند، به شرطی که این آزادی نامحدود مخالف نظم عمومی ، قانون و اخلاق حسنه ی جامعه نباشد.
در عقد بیع همانند بسیاری از عقود دیگر، طرفین باید دارای قصد و رضایت باشند، یعنی باید در محیطی آزاد تصیم بگیرند و موضوعات پیرامون عقد را در ذهن به وجود آورند ولی این اراده ی باطنی تا زمانی که اعلام نشده و جنبه ی انشاء پیدا نکرده اثر حقوقی ندارد.
اراده باید توسط طرفین اعلام گردد. پیشنهاد معامله با ایجاب و پذیرفتن آن با قبول تحقق می یابد. بدیهی است که چنانچه طرفین معامله در انعقاد قرارداد قصد و اراده نداشته باشند عقدی واقع نمی شود و در واقع عقد باطل است، طبق ماده ۱۹۵ قانون مدنی انعقاد معامله در حالت مستی یا بیهوشی یا در خواب و چنانچه در انعقاد عقد رضایت نداشته باشند، عقد صحیح نبوده و و با رضایت بعدی شخص نافذ و قابل اجرا می گردد.
هم چنین در ماده ۳۵۲ قانون مدنی زمانی که شخصی بدون اعلام و جلب رضایت برادرش، اتومبیل متعلق به او را می فروشد، در اینجا چون مالک اتومبیل از فروش اتومبیل اطلاعی ندارد و در واقع عقد بدون رضایت او و به طور فضولی فروخته شده است غیر نافذ است و چنانچه مالک فروش اتومبیل را تنفیذ و قبول کند عقد صحیح و قانونی است در غیر این صورت عقد باطل می شود.

اشتباه و اکراه در عقد بیع دارای چه شرایطی است؟
طبق ماده ۱۹۹ قانون مدنی رضایتی که در نتیجه ی اشتباه یا اکراه حاصل گردد موجب نفوذ عقد نیست. در واقع در حقوق ایران اشتباه و اکراه عیوب اراده تلقی می شوند و رضایت برای نوشتن عقد در صورتی موجب ایجاد یک عقد صحیح و قانونی می شود که شخص اکراه و مجبور به انعقاد عقد نباشد و در پاره ای از شرایط یا آثار عقد دچار اشتباه نگردیده باشد.
اما باید دانست هر اشتباهی عقد را باطل نمی کند، بنابراین در ماده ۲۰۰ قانون مدنی اشتباه در صورتی عقد را باطل می کند که ناشی از اشتباه در موضوع معامله باشد که موجب تمایز آن از سایر اشیا گردد. مثلا در قراردادهای رایگان یا در عقودی که نیاز به مهارت و تخصص بالا دارند (مانند پزشک یا وکیل) اشتباه در شخصیت طرف موجب بطلان عقد خواهد بود.
* در مورد اکراه با توجه به ماده ۲۰۲ قانون مدنی که از ایجاد بیم و هراس و فشار غیر عادی و غیر قابل تحمل بر یک شخص که او را مجبور به انعقاد معامله برخلاف رضایتش می کند، به گونه ای که شخص مکره آزادی عمل خود را از دست می دهد. معامله ی مکره غیرنافذ است و با رضایت بعدی او نافذ می گردد.
* اما به صرف ترسیدن از کسی بدون این که از جانب او تهدیدی صورت گرفته باشد اکراه نیست. اکراه با اضطرار تفاوت دارد و معامله مضطر صحیح و قانونی است، مانند موردی که پدری به خاطر تامین هزینه های ناشی از عمل جراحی فرزند خود مجبور می گردد تا خانه یا ماشین خود را بفروشد.
در واقع شخص مضطر در نتیجه ی اوضاع و احوال درونی خود مجبور به انعقاد معامله می شود اما اراده ی آزاد در تصمیم گیری دارد و به همین دلیل است که معامله ی مضطر مطلقا” صحیح است مگر این که در چنین مواردی از اضطرار شخص سوء استفاده گردد که در این صورت معامله مضطر در حکم معامله ی اکراهی است و غیرنافذ تلقی می شود.

۲) اهلیت طرفین معامله
بند دوم ماده۱۹۰ قانون مدنی و هم چنین از ماده ۲۱۰ تا ۲۱۳ این قانون در مورد اهلیت طرفین در انعقاد قرارداد است. برای این که متعاملین (طرفین) اهل محسوب شوند باید بالغ، عاقل و رشید باشند. سن بلوغ در پسران ۱۵ سال تمام قمری و در دختران ۹ سال تمام قمری است. معامله با اشخاصی که عاقل، بالغ یا رشید نیستند به واسطه ی عدم اهلیت باطل است.

۳) مورد معامله
در این بند در ماده ۲۱۴ قانون مدنی مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می کنند. مورد معامله باید مالیت، مشروع ، معلوم و معین، قابل نقل و انتقال و قابل تسلیم باشد.

۴) جهت معامله
جهت معامله انگیزه و خواسته ی طرفین قرارداد در انعقاد معامله است. در ماده ۲۱۷ و ۲۱۸ این قانون در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود اما اگر تصریح شد حتما باید مشروع باشد و الا معامله باطل است. مانند خرید خانه یا انبار و … برای سکونت یا وسایل و … .

ویژگی ها و اوصاف عقد بیع چه مواردی است؟

۱) عقود تملیکی (انتقال مالکیت)
عقد تملیکی، عقدی است که به محض ایجاب و قبول مالکیت به طرف مقابل منتقل می شود و انتقال مالکیت منوط به تحقق شرطی نخواهد بود. در عقد بیع نیز، به محض این که خریدار و فروشنده در خصوص مبادله ی دو کالا و شرایط آن با یکدیگر توافق نمودند مبیع و ثمن خود به خود مبادله می شود که طبق ماده ۳۶۲ ق.م مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل می شود.

۲) عقود معوض
عقد معوض، عقدی است که در آن مبادله یک مال با مال دیگر صورت می گیرد. از معوض بودن عقد بیع می توان نتیجه گرفت که در صورتی تعهد به یکی از دو عوض (مبیع و ثمن) به هر علتی باطل گردد تعهد به عوض دیگر نیز از بین می رود. مثلا اگر معلوم شود مبیع متعلق به فروشنده نبوده و وی مال شخص دیگری را به خریدار واگذار کرده است، در این حالت چون تعهد به انتقال مبیع باطل شده است پس خریدار هم تعهدی به پرداخت پول به فروشنده ندارد.

۳) عقد لازم
عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین حق بر هم زدن آن را نداشته باشند مگر در مواردی که قانون ( از طریق اعمال خیارات قانونی) این اجازه را به طرفین بدهد. یا طرفین بخواهند عقد را اقاله کنند. برای مثال تا زمانی که طرفین در مجلس (یک مکان) عقد حاضر هستند می توانند بیعی را که کاملا درست و قانونی واقع شده است بر هم بزنند، بدون آن که دلیل خاصی برای آن داشته باشند. همچنین در خرید و فروش حیوان، قانونگذار به خریدار اجازه داده است که تا ۳ روز عقد را با استناد به خیار حیوان فسخ کند.

۴) عقد رضایی
عقد بیع رضایی عقدی است که انعقاد آن نیاز به هیچ تشریفاتی ندارد. در عقد بیع نیز به محض ایجاب و قبول طرفین، عقد واقع شده و فروشنده ی مالک ثمن و خریدار مالک مبیع می گردد. اما گاهی اوقات صرف ایجاب و قبول نیز برای وقوع بیع کافی نیست و نیاز به قبض(انتقال) موضوع عقد تشریفات خاص دارد، مثلا در بیع صرف (بیع طلا و نقره) قبض و انتقال موضوع عقد شرط تحقق و صحت عقد است و در فروش اموال دولتی برگزاری مزایده شرط است.

حق برهم زدن یکطرفه ی قرارداد به چه معناست و چه شرایطی باید داشته باشد؟
خیار یا خیار فسخ اصطلاحی در فقه و حقوق است به معنای حق برهم زدن یکطرفه ی قرارداد به این معنی ، اختیار و اراده ی یک شخص در به هم زدن عقد است. عقد بیع جز خیاراتی که برای همه ی عقود یکسان است، خیاراتی نیز دارد که فقط مخصوص به عقد بیع است.
خیار به معنی اختیار است و اصطلاحا” عبارت است از توانایی طرف معامله بر فسخ و انحلال عقد می باشد.
خیارات در قانون مدنی در ماده ی ۳۹۶ بیان شده اند و تعداد آن ۱۰ نوع می باشد که عبارتند از:
۱) خیار مجلس _ ۲) خیار حیوان _ ۳) خیار شرط _ ۴) خیار تاخیر ثمن _ ۵) خیار رویت (خیار تخلف وصف) _ ۶) خیار غبن _ ۷) خیار عیب _ ۸) خیار تدلیس _ ۹) خیار تبعض صفقه _ ۱۰) خیار تخلف شرط .

خیار (اختیار فسخ) بر دو قسم است:

الف) خیارات مختص به عقد بیع که در سایر معاملات جاری نمی شود.

ب) خیارات عام که اختصاص به عقد بیع نداشته و ممکن است در معاملات دیگر هم موجود باشد.

* خیارات در رابطه با عقد بیع به موجب ماده ی ۴۵۶ ق.م خیارات مختص به بیع عبارتند از “خیار مجلس” ، “خیار حیوان” ، “خیار تاخیر ثمن” بنابراین خیارات مذکور مختص به بیع بوده در سایر معاملات محقق نمی شوند.

خیار مجلس
به موجب ماده ی ۳۹۷ ق.م هریک از طرفین عقد بعد از انعقاد عقد در مجلس و مکانی که مادام متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند. منظور از خیار مجلس ، دور هم بودن و بصورت نشسته نیست بنابراین ممکن است طرفین عقد بیع در حال راه رفتن عقد بیع را واقع سازند یا در حالت های دیگر عقد بیع را منعقد نمایند. ملاک این است که طرفین پس از تشکیل عقد تا زمانی که از یکدیگر جدا نشده اند و می توانند عقد بیع را فسخ کنند.
خیار حیوان :
این نوع اختیار فسخ در ماده ی ۳۹۸ ق.م چنین تعریف شده که اگر مبیع حیوان باشد، مشتری تا ۳ روز از زمان عقد اختیار فسخ معامله را دارد .
خیار تاخیر ثمن :
طبق ماده ۳۹۴ و ۳۹۵ این قانون در صورتی که خریدار از پرداخت ثمن معامله خودداری نماید، طبق ماده ۳۷۷ قانون مدنی علاوه بر اینکه فروشنده حق دارد از حق حبس خود استفاده نماید و با طرح دعوی در محکمه صالحه ، الزام مشتری را به پرداخت ثمن از دادگاه بخواهد ، می تواند با وجود شرایطی بیع را نیز فسخ نماید، از این حق فسخ به خیار تأخیر ثمن تعریف می شود.
با این توضیح در ماده ۴۰۲ قانون مدنی چنین آمده است هرگاه مبیع عین خارجی (وجود نداشته) یا در حکم آن بوده است و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع، بین طرفین عقد مدتی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری ثمن را به بایع (فروشنده) بدهد بایع مختار در فسخ معامله می شود.

موضوع قولنامه در عقد بیع چیست؟
در صورتی که بایع یا خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را دارند که هنوز شرایط آن فراهم نشده است، قراردادی را میان خود تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاص انجام دهند. سندی را که در این باب تنظیم می شود عقد بیع و در زبان عرف ” قولنامه ” می نامند.
برای مثال من می خواهم خانه مسکونی خود را به شما بفروشم و درباره قیمت و شرایط انجام معامله نیز به توافق رسیده ایم، ولی شما برای تهیه پول به چند روز مهلت احتیاج دارید و من نیز باید برای انجام حساب مالیاتی و عوارض نوسازی اقدام کنم تا تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی (محضر) ممکن باشد . در اینصورت برای این که هر دو به معامله نهایی پای بند شویم سندی می نویسیم و قید می شود کپه من تعهد می کنم که اسناد لازم را ظرف یک ماه تهیه کنم و برای انتقال خانه ام در برابر یک میلیارد ریال در یک دفترخانه مشخص حاضر شوم و شما نیز در همان دفتر برای همان معامله پول و میزان توافق را بیارید .

بدین ترتیب، هدف از تنظیم قولنامه این است که برای دو طرف دینی بوجود می آید که موضوع آن انشاء عقد بیع است. در این موضوع اگر یکی از آن دو از اجرای تعهد خود سر باز زند، دیگری می تواند الزام او را به بیع از دادگاه بخواهد.

نویسنده : شرمین امین زاده، پریا امجدی